Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома (видео)

Гражданин в России не только обременен обязанностями, но также имеет права. Среди них — комфортные и безопасные условия проживания. Тем более, что каждый собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно вносит денежную сумму на своевременный ремонт здания по статье в квитанциях за ЖКУ.

Решение о проведении восстановительных работ в многоквартирном доме

Аргументом для проведения текущего ремонта является определенная степень износа здания, придомовых сооружений и внутренних коммуникаций строения. Кроме указанных причин, на очередность проведения мероприятия могут влиять и иные факторы.

Решение о необходимости восстановительных действий принимается после планового осмотра МКД. Их следует проводить не реже одного раза в 6 месяцев. При выявлении поломок, разрушений или неисправностей составляется акт – документ является официальным решением к началу ремонта.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Что входит в текущий ремонт, какие работы?

Перечень работ, которые должны выполнить подрядчики в процессе проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме, регламентирован нормативными документами Министерства Государственного строительства. Методические рекомендации включают большое количество пунктов. Вот лишь базовые из них, которые сюда относят:

• устранение масштабных деформаций, укрепление фундамента;
• чистка вентиляционных проходов;
• восстановление поврежденных участков нежилых помещений – чердаков, подвалов, подсобок;
• герметизация стыковочных мест;
• реставрация архитектурных фрагментов;

• покраска внутренних и внешних стен, потолков, дверей;
• частичная замена оконных стекол;
• ремонт тамбура;
• укрепление межквартирных перегородок;
• ликвидация повреждений отопительной системы, водопровода, канализационных сливов и стационарных домовых котельных;
• замена элементов половых покрытий, пришедших в негодность;
• покраска или замена почтовых ящиков;
• покраска металлических элементов отопительных систем, перил, поручней;
• при необходимости — замена осветительных приборов в лифте, подъезде, подвалах;
• ремонт щитовых клеток;
• укрепление козырьков;
• замена отдельных частей мусоропровода;
• устранение поломок в системе электрообеспечения. Устройства, находящиеся внутри квартир, ремонту или замене не подлежат.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

горячей воды,

холодной воды,

отведения сточных вод,

электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Понятие текущего ремонта и его отличия от капитального

Текущий ремонт представляет собой комплекс мер по содержанию жилищного фонда, предпринимаемых ответственными организациями с целью поддержания удовлетворительного состояния МКД, ликвидации неисправностей, препятствующих безопасности и комфорту жильцов.

Работы в рамках текущего ремонта производятся за счет жильцов. Для этого в квитанцию на оплату коммунальных услуг включается особая строка расходов.

Периодичность проведения ремонтных работ зависит от состояния жилья, степень износа и вида жилого здания: кирпичный это дом или панельный и так далее.

Внеочередные восстановительные работы могут выполняться после осмотра помещений.

Понять, что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, несложно, если учесть круг вопросов, которые решаются с его помощью. Так, текущие работы производятся в отношении:

• стен и крыши;
• труб горячего и холодного водоснабжения вне квартир;
• газового и электрооборудования;
• лифта;
• подвала.

Отличие текущего и капитального ремонтов заключается в том, что в первом случае работа нацелена на проведение поддерживающих мероприятий, например, на устранение протечки крыши в нескольких местах, а во втором — на замену и восстановление несущих, ограждающих и коммуникационных конструкций (полная замена кровли).

К капитальному ремонту относятся масштабные мероприятия:

• смена кровли;
• полная замена стояков горячей и холодной воды;
• замена окон;
• облицовка фасада здания и иное.

Кроме того, текущий ремонт отличается от капитального периодичностью проведения. Первый осуществляется при обнаружении проблемы, тогда как второй производится строго по графику и финансируется из отдельного фонда.

Правовое регулирование мероприятий по осуществлению текущего ремонта начинается с норм Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). Так, в соответствии со ст. 153 ЖК РФ физические и юридические лица должны своевременно оплачивать текущие ремонтные работы. Эта обязанность возникает с момента оформления прав собственности на помещение.

Согласно положениям ст. 155 ЖК РФ, плату за текущий ремонт, как и за содержание жилья, необходимо вносить ежемесячно до 10 числа.

График оплаты может быть установлен в рамках договорных отношений с обслуживающей организацией.

В договоре прописываются и работы, относящиеся к текущему ремонту. Их рекомендованный перечень обозначен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

Некоторые вопросы отражены и в постановлении Правительства от 13.08.2006 №491. Например, в нем закреплены особенности проведения осмотра помещений для выявления неисправностей.

Кто проводит ремонт?

Текущий ремонт осуществляется управляющей организацией (если она есть) за счет денежных средств, уплаченных владельцами помещений в доме на ремонт и содержание.

Об этом подробно говорят статьи 154–156 Жилищного кодекса и правила содержания общего имущества, утвержденные Правительством 13 августа 2006 года под номером 491. Непосредственно работы выполняют подрядные организации, которые нанимаются после проведения конкурсов.

Текущий ремонт жилых зданий должны проводить, опираясь на Правила и нормы технической эксплуатации жилфонда, технические указания по организации и технологии текущего ремонта и по организации профилактического текущего ремонта, а также на другие нормативные акты Госстроя России.

Важная информация содержится в МДК 2-04.2004 — «Методологическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда».

Текущий ремонт, в отличие от капитального, можно организовать без протоколов собраний собственников, а только лишь по заявкам жителей.

Планы на него формируются ежегодно, но при необходимости могут быть оперативно исправлены.

Текущий ремонт МКД проводится подрядными организациями, выбранным в рамках конкурса, по желанию жителей конкретного дома, управляющей компании или при возникновении резкой необходимости (например, при аварии). Организаторами конкурса могут выступить собственники жилищного фонда или уполномоченный представлять их орган, а также независимая профильная организация, действующая на основании заключенного с собственником или УК договора.

Собственники или уполномоченный ими орган (управляющая компания) обязаны контролировать результат работ и то, как они проводятся, по необходимости привлекая специалистов Государственной жилищной инспекции.

После завершения ремонта проходит приемка работ комиссией.

В ее состав должны войти представители собственника жилищного фонда или УК. При необходимости к процессу можно привлечь независимых экспертов.

Основными причинами рейдерского захвата квартиры является юридическая “неподкованность” граждан и неправильный выбор юриста или нотариуса для проведения сделки купли-продажи.

Какие правила необходимо соблюдать при расчете наличными за недвижимость? В статье есть подробная инструкция.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе СЃРїРѕСЃРѕР±Р° управления РґРѕРјРѕРј, в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться здесь. 

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

Содержание и ремонт= (Тариф *Sкв) + (N*Sмоп* Sкв/Sобщ)

где:

Тариф — тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;

Sкв — площадь квартиры;

N — нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;

Sмоп — площадь мест общего пользования;

Sобщ — общая площадь жилых и нежилых помещений;

(N*Sмоп* Sкв/Sобщ) — ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

горячую воду 0,0124 куб.м.;

холодную воду 0,0220 куб.м.;

электричество 1,54 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

Получим:

Содержание и ремонт = (23,60 * 51) + (0,0124*6000*51/18000) +(0,0220*6000*51/18000) +(1,54*6000*51/18000) = 1230,36 рублей сумма к оплате.

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения, которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.

Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом. Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (подробнее). В случаях выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления УК обязаны снизить величину платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Дата публикации материала: март 2017.

  Вам также может быть интересно:

Как формируются тарифы ЖКХ

Как рассчитываются общедомовые нужды

Капитальный ремонт общего имущества

Дополнительные продукты ЖКХ:

Оплата и стоимость

Действующим законодательством, в частности, статьей 39 Жилищного Кодекса страны определено, что все виды текущих ремонтных работ осуществляются на средства собственников МКД. Им, на праве долевого владения, принадлежит площадь общего пользования, ремонт которой они оплачивают самостоятельно.

В квитанции за коммунальные услуги есть графа – обслуживание МКД. Сюда входит и текущий ремонт. Каждый владелец квартиры ежемесячно перечисляет фиксированную сумму за содержание жилого объекта. В дальнейшем эти средства идут на устранение неисправностей, ремонт или замену имущества общего пользования.

Величина ежемесячного сбора напрямую зависит от площади квартиры – ее умножают на тарифный коэффициент, актуальный на конкретный момент времени.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.

Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 34 406 подписчикам

Кто оплачивает ремонт

Бюджет на проведение текущего ремонта формируется из средств, которые собственники жилья вносят ежемесячно. В зависимости от дома тариф может отличаться. Он определяется с учетом потребностей жильцов и состояния помещения, поэтому обычно устанавливается на общем собрании.

Если жильцам и УК договориться не удалось, оплата производится по стандартному тарифу муниципального образования, утвержденному местными органами власти.

Важно заметить, что материальное участие в расходах у каждой квартиры будет разным. Это объясняется тем, что сумма ежемесячного платежа зависит от площади жилого помещения. При этом количество проживающих в квартире людей значения не имеет.

Таким образом, расходы начисляются по следующей формуле:

Тариф за 1 м2 х площадь квартиры.

Расходование средств из ремонтного фонда происходит:

• на основании договора с подрядчиком;
• в соответствии с оценкой восстановительных работ;
• согласно составленной смете, которая включает покупку материалов, выполнение работ и уплату налогов.

Процесс завершается подписанием акта приема-передачи, который подтверждает, что плата за текущий ремонт многоквартирного дома произведена обоснованно.

Подробнее о том, как устанавливаются тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Куда жаловаться на низкое качество ремонта или бездействие УК

Если ремонтный фонд регулярно пополняется, договор с обслуживающей организацией подписан, но работы по устранению неполадок не проводятся, жильцы вправе письменно требовать, чтобы обслуживающая организация произвела перерасчет взносов.

В случае ее безосновательного отказа можно обратиться за судебным решением вопроса.

Когда бездействие управляющей организации приводит к порче общей собственности, можно требовать компенсации нанесенного ущерба.

Если ремонт состоялся, но его качество не удовлетворило жильцов МКД, необходимо изучить пункты договора подряда, заключенного со сторонней фирмой. В документе должен быть установлен гарантийный срок на выполненные работы и условия исправления недочетов.

Когда подрядчик не собирается устранять неисправности, а УК или ТСЖ игнорируют замечания жильцов, им следует:

• составить письменную претензию в адрес подрядчика и УК, ТЖС, ЖСК;
• обратиться в Государственную жилищную инспекцию;
• написать заявление в прокуратуру и суд.

Больше о том, куда жаловаться на управляющую компанию.

Порядок проведения текущего ремонта

Все восстановительные работы осуществляются в строгой последовательности и включают следующие шаги:

• изучение технического состояния объекта – проводится уполномоченной комиссией;
• определение перечня мероприятий по устранению недостатков и составление графика работ;
• проведение конкурсного отбора для определения исполнительной организации – подрядчика;
• подписание двустороннего договора – с указанием объемов работ, сроков их исполнения, штрафных санкций;
• восстановление функциональности инженерных и строительных коммуникаций, приведение в надлежащее состояние элементов здания;
• комиссионный прием выполненных работ;
• составление и подписание акта готовности объекта к эксплуатации.

Данный алгоритм действий является гарантом своевременности и качества проведенных работ, а так же позволит в случае несоблюдения условий договора оспорить услуги подрядчика в суде и вернуть деньги.

Выводы

Текущий ремонт призван устранить поломки и неисправности, выявленные в доме, восстановить работу систем и предотвратить масштабные аварии. Его проведение финансируют собственники жилых помещений, а организуют УК, ТСЖ или ЖСК, привлекая подрядчиков. Порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме определяется по результатам осмотра помещений.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Все плановые работы выполняются за счет владельцев – иные источники финансирования законодательно не предусмотрены. Обязательства по обеспечению надлежащего состояния подъездов и иных нежилых помещений возложены на управляющие организации.

При разработке комплекса мероприятий следует рассматривать только те работы, которые классифицируются как текущие и не противоречат установленному перечню. После того, как все задачи, включенные в договор, будут выполнены, общий порядок обеспечивает УК или сам подрядчик.

Обязана ли управляющая компания проводить текущий ремонт без решения общего собрания

ТСЖ и иные организации, уполномоченные нести ответственность за состояние многоэтажных домов, для проведения восстановительных ремонтных работ не должны ждать решения собственников жилья.

Нормативно-правовыми актами управляющим компаниям вменяются обязанности:

• проводить плановые текущие мероприятия не реже одного раз-в в 5 лет;
• инициировать работы можно без протокола собрания жильцов;
• даже, есть владельцы квартир в МКД отказались от проведения ремонта или его финансирования, данное обязательство за УК сохраняется автоматически.

Юридическая справка! Управляющая организация, не исполняющая свои обязательства по плановому ремонту, или осуществившая данный спектр услуг ненадлежащим образом, попадает под административную ответственность – это определено Жилищным Кодексом РФ, а так же Постановлением Госстроя.

Как правильно подать жалобу

Если подрядная строительная компания не справилась со своей задачей, владельцы квартир вправе подать письменную жалобу. Документ не имеет строго регламентированного образца. Форма подачи претензии — произвольная. Главное условие – отразить в документе как можно больше доказательств допущенных нарушений. В качестве аргументов предоставляются:

• фото недоработанных участков;
• результаты проведения независимых экспертиз;
• письменные коллективные свидетельства граждан, проживающих в этом доме.

Весь собранный пакет бумаг необходимо приложить к заявлению. В основной части жалобы подробно приводится перечень услуг, выполненных некачественно, либо не исполненных вовсе. В заключительной части документа излагаются конкретные требования по устранению недостатков. Так же определяются временные параметры, в течение которых все недоработки должны быть ликвидированы.

Обратите внимание! Жалоба может носить как персональный, так и коллективный характер.  Во втором случае следует подробно указать персональные данные всех, от чьего имени подается претензия, а так же, уточнить, что это коллективная бумага от собственников квартир МКД, расположенного по конкретному адресу.

Как показывает практика, именно массовые жалобы удовлетворяются чаще и быстрее, чем персональные. Сроки, в течение которых уполномоченные к их рассмотрению, организации, должны дать официальный ответ — 10 рабочих дней.

Если по факту обращения в первичный орган, никаких действий не принято, при подаче заявлений в вышестоящие инстанции копии предыдущих жалоб прилагаются.

Целевое предназначение текущего ремонта – ликвидировать неисправности и поломки, обнаруженные в жилом доме, а так же наладить функционирование систем, не допустить возникновения аварийных ситуаций. Инициируют мероприятие управляющие компании, а финансируют – жильцы квартир. Порядок и принцип его осуществления регламентирован действующим законодательством и основан на итогах проверки технического состояния помещений.