В личной переписке мне часто на почту поступают вопросы: а нужно ли разрешение на строительство гаража/сарая/дом?
Если кратко ответить: то на любое строение с фундаментом нужно разрешение на строительство. Расскажу теперь подробнее.
Общие правила оформления недвижимости
Несмотря на разнообразие ситуаций, связанных с гаражами, они оформляются по тем же правилам, что и любая недвижимость. Для получения свидетельства о праве собственности нужно обратиться в Россреестр и представить три главных документа:
- удостоверяющий право владения — договор покупки, долевого строительства, справка о выплате кооперативного пая, свидетельство о наследстве;
- кадастровый паспорт — в собственность оформляется только учтенный в ГКН объект;
- доказывающий право использования земли — арендный договор, решение госорганов о выделении участка, свидетельство о собственности.
Кроме перечисленных документов, потребуется: паспорт, квитанция госпошлины. Заявление заполняется на месте. Обратиться можно также через МФЦ и портал Госуслуг. Регистрация производится в течение 10-ти дней. К/ паспорт и сведения об уплате регистрационная палата может запросить сама, но лучше представить их — для экономии времени.
Проблема в том, что у многих фактических владельцев никаких документов, или они оформлены неправильно. Массовая застройка ГСК пришлась на 70-80-ые годы, тогда они не подлежали кадастровому учету. Нарушений при строительстве допускалось много, документы хранились небрежно, а иногда уничтожались умышленно. Как оформить гараж в собственность, с чего начать в каждом конкретном случае — читайте ниже.
Нужно или нет получать разрешение на строительство?
По закону любое строение с фундаментом относится к объектам капитального строительства. И не зависит это от этажности, материалов стен и формы крыши. Поэтому, если вы собираете из досок сарай, делаете навес или карпорт для машины, то разрешение на строительство вам совершенно не нужно. В случае чего все эти конструкции легко разбираются и переносятся.
А вот если вы захотите построить капитальный сарай из блоков, да чтобы стены не трескались собираетесь залить ленточный фундамент под стенами, то вы автоматом попадаете в раздел «объект капитального строительства». И гараж, и дом так же относится к это разделу. И получать разрешение на строительства такого сарая или гаража (и уж тем паче — дома) нужно обязательно.
Второй очень важный момент: право собственности. Пока вы построили и пользуетесь сами, то это не слишком важно (даже экономите на налогах). Но если вы решите продать, подарить или ваши родственники будут вступать в наследство после вас, то распоряжаться вы должны чем-то. А как вы будет распоряжаться гаражом/сараем/домом, если он официально не зарегистрирован? Для регистрации права собственности как раз и нужны все эти бумажки: свидетельство на землю, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, технический паспорт БТИ и справка о вводе в эксплуатацию.
к оглавлению
Гараж на собственном участке
Принципиальное отличие личного гаража (рис.1) от дома только одно: это нежилое строение. Для его возведения не требуется разрешение на строительство, если оно не предназначено для коммерческих целей. Сложностей не возникает, если:
Рисунок 1.
Для оформления права требуется:
Далее обратиться с заявлением о регистрации права. В рамках дачной амнистии можно одновременно оформить все объекты: земельный участок (без межевого плана), дом и гараж (по декларации).
Технический паспорт БТИ, выданный до 2008 года (до вступления Закона о кадастре), приравнивается к кадастровому. Все такие объекты должны были автоматически поставить на учет в ГКН.
Частные владельцы иногда недооценивают значение официальной регистрации, из лени или из нежелания платить налог на имущество (кстати, с дачных объектов он не берется). Выигрыш межевого спора соседом может привести к тому, что он окажется за вашим забором, а выход на “красную линию” — к сносу за свой счет.
Понятие машино-мест и их регистрация в 2018 и 2019 годах
Гараж, как единица недвижимости, имеет четко определенные границы в виде стен. Это позволяет легко описать его характеристики в технической документации, в том числе указать местоположение на земельном участке. Машино-место не обособлено конструктивными элементами. Для признания его самостоятельным объектом гражданских прав, нужно определить его местоположение на общей площади парковки, придомовой территории или гаражной зоны. Для этого нужно соблюдать следующие правила:
- Приказом Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 № 792 утверждены минимальные и максимальные размеры площади, которая может оформляться как машино-место:
- минимальный размер составляет 5.3 х 2.5 м.
- максимальный размер 6.2 х 3.6 м.
- машино-место может выделяться в натуре временными ограждающими конструкциями, разметкой, лентами и иными аналогичными элементами;
- границы машино-места фиксируются в техническом плане, который будет являться основанием для регистрации права собственности.
Хотя машино-место не обладает всеми признаками объекта недвижимости, законодатель распространяет на него все правила заключения и удостоверения договоров купли-продажи или аренды. Оформление права собственности на машино-место при его приобретении происходит путем заключения договора купли-продажи и представления его в МФЦ или службу Росреестра. Также должен регистрироваться договор аренды, если срок его действия превышает один год.
Правоустанавливающим документом на машино-место будет являться выписка из госреестра ЕГРН. Такие документы, как свидетельство о праве и кадастровый паспорт, в настоящее время утратили силу и не выдаются собственникам после регистрации.
Комментарий эксперта. Подтверждение размеров машино-места для последующей регистрации фиксируется в договоре купли-продажи или аренды, а также отражается в техническом плане. Если размеры машино-места не соответствуют указанным выше законодательным нормативам, постановка на кадастровый учет и регистрация будут приостановлены. При неустранении причин для приостановки будет вынесено решение об отказе в регистрации, а документы будут возвращены заявителю.
Виды объектов
Любой россиянин может построить стоянку для авто. Предварительно ему необходимо узнать, на каких основаниях можно получить надел под строительство. Землю можно купить у законного собственника. Информацию о принадлежности надела узнают по выписке из ЕГРП. Можно взять участок в аренду, приватизировать его или выкупить у местной власти.
В некоторых случаях надел выделяется распоряжением госадминистрации под застройку.
На полученном на законных основаниях участке можно возвести объект. Стоянку для авто разрешено строить на территории частного дома или дачи. Если гражданин является пайщиком ГСК, то его гаражный объект находится в составе линейного гаражного комплекса. Для стоянки авто можно использовать металлический гараж, без возведенного под ним фундамента. Правда, такой объект не является недвижимостью, и на его постройку не нужно никаких разрешений.
Как избежать проблем при строительстве
Так как же сделать, чтобы всех этих проблем не было?
1. Перед началом строительства поговорить с соседями о том, что вы хотите построить и выслушать их мнение
Просто послушайте их мнение и попробуйте найти компромисс. И по поводу размещения (может загораживает свет для любимого дерева), водоотведения, отступов от границы участка, забора, калитки и так далее. Обговорите когда строители не будут мешать, как будут подъезжать машины и как вы будете соблюдать чистоту. Все эти мелочи часто важны для людей. Если даже не найдете компромисса, то хоть узнаете кто что возражать будет.
к оглавлению
2. Получить разрешение на строительство в руки перед началом каких-либо работ
Обязательно получите разрешение на строительство и градостроительный план земельного участка. Минимум вы избавите себя от штрафа со стороны муниципалитета
Чтобы вас не искали работники муниципального контроля, повесьте такой баннер. Он стоит в пределах тысячи рублей в любой рекламной компании, а натяните его на любой кусок ДСВ, OSB или фанеры. Так вы покажете свое уважение к ним и к законам. И лишние вопросы снимутся.
Шум стройки гораздо глуше если забор глухой. А значит и мешать будете меньше. Заодно будет меньше посторонних глаз, а значит никто не будет знать что вы привезли-увезли. И обязательно замыкайте ворота и калитку не только на ночь, но и когда работаете. Так что никто не сможет неожиданно к вам вломиться из проверяющих органов.
к оглавлению
5. Сделать нормальный подъезд для машин, чтобы не мешали движению, отсыпать щебнем въезд и предусмотреть как будете вести работы
Это, пожалуй, самый затратный пункт. Но и самый важный. В плотной городской застройке бывает очень сложно найти место въезда для крана и машин, а уж поставить нормально бетононасос и миксера сложнее некуда. Подумайте заранее об это. Отсыпать въезд щебнем тоже крайне необходимо: не всегда сухо, так что грязь на колесах больших машин встречается очень часто. И именно грязь на асфальте больше всего раздражает соседей! И они вызывают муниципальный контроль и ДПС для составления протоколов.
к оглавлению
6. Не брать рабочих без документов. И это касается и украинцев-белорусов, и узбеков-таджиков
Вот простые советы, как сберечь деньги и нервы во время стройки
Как узаконить гаражи
Перед тем, как начинать процедуру узаконения уже построенного гаража, нужно понять требуется ли на такую постройку получение разрешения на строительство.
Легализация такой постройки без этой бумаги возможна следующих случаях:
| Земля и построенный гараж | относятся к объектам, подпадающим под закон о «дачной амнистии» |
| Постройка не является капитальным объектом | Гараж может быть легко разобран или перемещен |
| Осуществляются строительные работы постройки, имеющей вспомогательное назначение | на личном земельном участке |
В иных случаях, чтобы удачно завершить процесс узаконения гаража прежде всего необходимо направить силы на получения разрешительной документации.
Рекомендуется сосредоточить внимание на некоторые особенности процедуры, а именно:
| Хранить все бумаги, которые связаны со строительством | квитанции, справки, договоры, чеки и др. |
| Обладать детальными сведениями о ходе строительства и основных технических параметрах объекта недвижимого имущества | начало и окончание строительства, проектная документация, материалы стен, фундамента и др. |
Самовольную постройку
В случае, когда гаражная постройка не подпадает под упрощенный порядок легализации и является незаконной, потребуется прежде всего посетить муниципальные органы власти в городскую комиссию по выявлению и пресечению самовольного строительства.
Чтобы решить вопрос с узаконением гаража необходимо предоставить следующие документы:
| Декларация, удостоверяющая факт постройки объекта на конкретном земельном участке и факт строительства объекта | можно получить в территориальном отделении службы Росреестра либо в Департаменте градостроительства |
| Документы, которые свидетельствуют о законности владения землей | выписка о из ЕГРН, договора аренды с муниципальными органами и план гаражной постройки |
| Кадастровый паспорт | нужно заранее обратиться к кадастровому инженеру и зафиксировать наличие самовольной постройки на плане участка |
Кроме того, рекомендуется предоставить согласие владельцем соседних участков об отсутствии возражений по вопросу легализации объекта.
Если муниципалитет даст отказ лицу в легализации, гражданин имеет право на получение мотивированного отказа в письменном виде, а после чего обжаловать его в судебном порядке.
В суде будет учитываться факт, что владелец самовольной постройки старался узаконить ее административным путем, и может быть принято положительное судебное постановление.
В гаражном кооперативе
Если лицо владеет гаражом в кооперативе и имеет членство в нем, при этом оно построило гаражное строение, узаконить его можно достаточно легко.
Основным условием для положительного решения является наличие правовых оснований для пользования землей непосредственно кооперативом (выписка из ЕГРН, договор аренды).
Таким образом, перед вступлением в состав кооператива, необходимо тщательно изучить устав ГСК и другие документы.
В случае соответствия документации кооператива требованиям законодательства, легализация гаража состоит из следующих этапов:
| Получение у руководства гаражного кооператива | справки о возведении строения |
| Посещение Бюро технической инвентаризации | на основе справки кооператива, специалисты БТИ выполняют осмотр возведенного постройки на предмет соответствия важнейшим требованиям к таким строениям и составляет заключение о его состоянии |
| Обращение в МФЦ или службу Росреестра | заключение БТИ является основанием для осуществления регистрации гаражного строения и выдачи выписки из ЕГРН |
Если земельный участок, на котором находится гараж, не является собственностью кооператива, потребуется узаконение отдельно каждого гаражного бокса в судебном порядке.
Для чего нужно оформить земельный участок в собственность:
| Организовать общее собрание участников кооператива | вынести решение о том, что земельный участок подлежит приватизации и об узаконении гаражных построек |
| Составить коллективный иск в судебные инстанции | с приложением необходимых бумаг:
|
Если суд принимает решение о легализации гаражей, судебное решение служит основанием для получения кадастровых паспортов на каждый гараж.
Вслед за этим следует обратиться с органы Росреестра и оформить собственность на помещения гаражей.
Наличие правоустанавливающей документации на постройки позволяет членам ГСК обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка на льготных условиях.
На собственном земельном участке
При нахождении гаража на собственном земельном участке (дачном или придомовом участке), сложностей с легализацией этого объекта не возникнет.
Потребуется совершить ряд действий:
В отдельных случаях может быть сделан отказ в узаконивании гаража, а именно:
- при наличии существенных расхождений между владельцами соседних участков — не установлено, на чьем участке построен гараж и др.;
- объект недвижимости не отвечает установленным требованиям безопасности представляет угрозу для людей.
Главной сложностью для узаконения гаражных построек на личном участке земли, зачастую являются споры между соседями.
Отсутствие разногласий между соседями подтверждается заявлением в письменной форме о том, что каких-либо претензий по поводу гаража не имеется.
Во дворе многоквартирного жилого дома
Возведение гаражного строения без необходимого разрешения, если оно находится во дворе многоквартирного жилого дома, является крайне рискованным действием.
Узаконить подобные постройки крайне непросто, при этом самовольные гаражи могут быть снесены на основании решения органов местной администрации.
Что связано с принадлежностью земли, на которой расположен жилой дом на владельцам на законных основаниях:
Перед обращением в какие-то учреждения, следует получить согласие собственников земельного участка.
После чего потребуется выполнить следующие действия:
| Обратиться в комиссию о выявлении самовольных построек | с просьбой передать объект в частную собственность |
| Приложить необходимые документы | кадастровый план земельного участка, техпаспорт, декларация на объект строительства, документ об отсутствии возражений со стороны жителей многоквартирного жилого дома либо муниципальных органов и др. |
Комиссией принимается решение по легализации постройки, если:
- Гаражи возведены при соблюдении действующих строительных нормативов;
- У владельцев участков не имеется возражений и претензий на объект.
Процедура оформления
Оформление самостроя в отдельных случаях занимает продолжительное время и часто по сроку превышает строительство самого гаража.
Общий порядок действий заключается в следующем:
| Следует обратиться в местную администрацию | подать заявление о наличии неузаконенной постройки (комиссия по выявлению самовольного строительства) и получить документ о наличии строения |
| Заполнить декларацию о факте строительства | с указанием даты строительства, площадей, материалов, а также инженерных коммуникаций и др. |
| Получить решение о передаче строения в личную собственность | далее с указанным комплектом бумаг следует обратиться в службу Росреестра и пройти процедуру регистрации права собственности |
Разрешение на строительство
Альтернативным вариантом обращения в комиссию по выявлению самовольных построек служит получение разрешительной документации на строительство.
Чтобы получить разрешение на строительство нужно:
| Заказать проект гаража в территориальном органе бюро технической инвентаризации или градостроительном департаменте | полностью соответствующем строению |
| Получить разрешительную документацию | спустя какое-то время подать заявление на ввод гаража в эксплуатацию |
| Получить кадастровый паспорт | после чего оформить право собственности в службе Росреестре |
Стоимость узаконения
Узаконить гараж недешевое удовольствие. Сложно установить, что будет выгоднее для его владельца — предварительное получение разрешения на строительство и всех согласований или последующая легализация незаконной постройки.
Ключевыми статьями расходов являются:
| Заказ кадастрового паспорта | 1,5 тыс.-2 тыс. руб. |
| Внесение государственной пошлины при обращении в различные учреждения | 1 тыс.-2 тыс. руб. |
| Регистрация собственности в органах Росреестра | 1500 руб. |
В случае решения вопроса оформления самовольного строения через суд, следует прибавить также затраты на уплату государственной пошлины и прочие судебные расходы.
Через в суд
Судебная процедура узаконения гаража представляет собой довольно эффективный способ легализации.
При принятии положительного решения по вопросу, никто не сможет препятствовать гражданину использовать свой гараж.
Основным условием для обращения в суд служит письменный отказ муниципалитета найти решение в общем порядке.
Как зарегистрировать гараж в собственность в гаражном кооперативе смотрите в статье: регистрация гаража в собственность в 2019 году.
При постройке гаража в соответствии со всеми строительными правилами и отсутствии нарушений требований безопасности, имеется высокая вероятность принятия судом решения в пользу владельца постройки. После чего на основании решения суда выполняется процедура регистрации гаража в органах Росреестра.
Видео: Как узаконить гараж:
Как узаконить самовольно построенный гараж
Для того чтобы узаконить самовольно построенный гараж, следует обратиться в местную комиссию по предотвращению таких построек и подать заявление на регистрацию сооружения.
Легализация допускается в следующих случаях:
- здание расположено на участке собственника;
- не нарушены права владельцев соседних участков;
- соблюдены все строительные нормы.
После регистрации сооружения в качестве самовольной постройки нужно получить технический паспорт в БТИ. Затем подается заявление в отдел архитектуры для получения декларации о строительстве.
В случае отказа местных властей в легализации объекта недвижимости можно подать иск в суд. В судебном порядке право собственности будет признано, если соблюдены все нормы законодательства. Предварительно судья поинтересуется, предпринимал ли истец самостоятельные попытки для легализации постройки.
При положительном решении суда можно приступить к оформлению права собственности.
В каких случаях разрешение не требуется
Когда не нужно строительное разрешение:
- участок предоставляется для целей, не имеющих отношения к осуществлению коммерческой деятельности;
- строительство ведется на земельной площади, отведенной под садоводство или дачное хозяйство;
- при возведении металлического гаража, не являющегося объектом капитального строительства;
- при самовольном строительстве на личном земельном наделе объектов вспомогательного назначения.
Последствия незаконного строительства
Если собственник без всяких разрешений построит гараж на своем участке, никто не будет требовать его сноса. В любом случае следует соблюдать строительные нормы, например, расстояние до границы участка.
Негативными последствиями возведения капитального сооружения без предварительного получения разрешения можно считать:
Документы и заявления, необходимые для регистрации
Регистрация права собственности происходит на основании заявления и представленных документов. Заявление заполняется непосредственно в службе Росреестра или МФЦ. Для этого используется бланк, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920. Правила заполнения заявления, а также требования к составу документов определены Приказом Минэкономразвития от 26.11 2015 № 883.
К заявлению на регистрацию прилагаются:
- паспорт заявителя;
- нотариальная доверенность на представителя;
- договор или иной документ по сделке;
- технический план на гараж, а также межевой план на землю;
- судебный акт, если он подтверждает возникновение прав;
- документы, полученные из ГСК или застройщика многоквартирного дома;
- протокол общего собрания собственников МКД, если по их решению распределяются места на построенной парковке;
- платежный документ на оплату госпошлины.
По факту приема документов выдается расписка с указанием даты выдачи выписки ЕГРН.
Выводы
Приобретая земельный участок под строительство частного дома, человек стремится создать комфортные условия проживания. Для этого он строит не только дом, но и другие приусадебные сооружения, в том числе гараж для машины. Даже если владелец не собирается продавать участок, строительные работы следует вести с соблюдением всех нормативов. Только в этом случае сохранится возможность легализации объекта недвижимости в будущем.
Регистрация долгосрочного договора аренды гаража или машино-места
Как и любой другой объект недвижимости, гараж или машино-место могут быть сданы в краткосрочную или долгосрочную аренду другим гражданам или юридическим лицам. Если срок договора не превышает одного года, его не нужно регистрировать. При долгосрочной аренде на регистрацию представляются следующие документы:
- заявление;
- паспорта участников сделки;
- арендный договор и передаточный акт;
- правоустанавливающий документ на гараж или машино-место (если у арендодателя права были зарегистрированы после июля 2016 года, выписку ЕГРН представлять не обязательно, кадастровые сведения будут получены регистрирующим органом самостоятельно);
- технический план на гараж или машино-место;
- платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
На весь срок аренды будет установлено обременение, этот факт отражается в выписке ЕГРН. После завершения арендных отношений обременение снимается.
Комментарий эксперта. При сдаче в аренду площадей на парковке МКД, размер машино-мест может меняться, в зависимости от условий договора. Для этого закон позволяет провести временный кадастровый учет с присвоением временного кадастрового номера. Характеристики такого временного объекта отражаются на техническом плане, а в натуре – разметкой или временными ограждающими конструкциями.
ДОГОВОР АРЕНДЫ ГАРАЖА или машино места
Выкуп гаража или машино-места из гаражного кооператива (ГСК)
Приобрести гараж или машино-место в ГСК можно путем полной оплаты паевых взносов (для членов кооператива), либо путем заключения договора купли-продажи. Размер взносов и выкупная цена на объекты ГСК утверждается общим собранием членов кооператива. Договор выкупа будет заключаться с правлением ГСК в лице его председателя, после чего нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации права.
Если гараж или машино-место уже оформлены в собственность частного лица, оно может продать его по собственному усмотрению. Для этого заключается договор купли-продажи и регистрируется по общим правилам. Допускается передать гараж третьим лицам и без оформления его в собственность. Для этого подается заявление о выходе из состава ГСК и одновременном принятии в кооператив нового члена. В этом случае заявления должны быть утверждены общим собранием дольщиков.
Стоимости и сроки регистрации гаража или машино-места в 2018 и 2019 годах
Для регистрации права собственности на гараж или машино-место нужно оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Реквизиты для оплаты будут отличаться для разных субъектов РФ и населенных пунктов, а также при подаче документов в Росреестр или МФЦ. Узнать актуальные реквизиты можно на официальных сайтах Росреестра, МФЦ или налоговой службы, либо при личном обращении в указанные ведомства.
Срок регистрационных действий определяются следующим образом:
- при одновременном кадастровом учете и регистрации – 10 дней (через Росреестр) и 12 дней (через МФЦ);
- при регистрации гаража или машино-места, уже поставленных на кадастровый учет – 7 и 9 дней, соответственно.
Указанные сроки исчисляются в рабочих днях. Дата получения готовых документов будет указана в расписке при обращении на регистрацию.
Остались вопросы?
Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!
